Piața de birouri din București în stagnare: un an fără livrări de proiecte noi și o revenire lentă a cererii
2025 s-a dovedit a fi un an de stagnare pentru piața de birouri din București, marcând prima perioadă de peste două decenii fără noi construcții trecute în portofoliu. Lipsa noilor proiecte, combinată cu o scădere cu aproximativ 25% a cererii totale de închiriere față de anul precedent, indică o piață în ajustare, aflată încă în proces de reconfigurare după perioadele marcate de crize și schimbări tehnologice. În ciuda acestei stagnări, elementele fundamentale care susțin sectorul rămân solide, iar perspectivele pe termen mediu păstrează un potențial de recuperare.
O piață „în pause”: absente proiectele noi și o absorbție redusă
Unul dintre cele mai semnificative semne de alarmă pentru sectorul imobiliar de birouri din București este lipsa totală a livrărilor de noi proiecte în 2025. Este pentru prima dată după peste 20 de ani când piața nu are în stoc un proiect de amploare aflat în finalizare sau în construcție. Ca urmare, suprafața ocupată efectiv s-a mărit cu doar 40.000 de metri pătrați, un nivel extrem de redus, semnificând una dintre cele mai slabe rate de absorbție netă din ultimii 20 de ani. Aceasta reflectă, în fapt, un dezechilibru: cererea a scăzut, dar, în același timp, oferta a rămas relativ stabil, fiind concentrată în clădiri mai vechi, mai puțin atractive sau localizate în zone mai periferice.
De altfel, consultanții specializați de la Colliers subliniază faptul că piața nu suferă de o lipsă generală de spații, ci de un deficit acut de clădiri moderne, bine poziționate și eficiente din punct de vedere al infrastructurii. În plus, aceștia estimează că, dacă această rată de absorbție va rămâne constantă, aceste spații disponibile ar putea fi ocupate în aproximativ patru ani. Comparativ cu alte capitale europene, unde acest proces durează de adesea peste un deceniu, Bucureștiul pare mai agil în adaptare, dar ceea ce lipsește încă este volumul și diversitatea ofertelor de calitate.
Chiriile și preferințele companiilor: prudentă și adaptată realității interne
Pe fondul acestor condiții de piață, chiriile au înregistrat o creștere modestă, de circa 3%. Acestea depășesc ușor 15 euro pe metru pătrat, iar în zonele cele mai căutate, precum CBD sau Floreasca-Barbu Văcărescu, proprietarii au mai multă putere de negociere. Chiriile în aceste zone au rămas sub presiunea de a urca rapid, dar proiectele în curs de dezvoltare încearcă deja să testeze niveluri peste cele actuale, ajungând chiar la 22 euro pe metru pătrat pentru anumite spații.
Un aspect remarcat în piață este reducerea dimensiunii medii a fiecărei tranzacții, care a scăzut cu aproximativ 11% față de media ultimului deceniu, ajungând la circa 1.400 de metri pătrați. Această tendință nu doar că indică o prudență crescută a companiilor în dispunerea spațiului, ci va influența și modul în care vor fi gândite noile proiecte, fiind tot mai probabil ca dezvoltatorii să diversifice portofoliul pentru a atrage un spectru mai larg de chiriași.
Perspective de redresare în următorii ani: lipsa de proiecte noi în 2026 și speranța unui avans în 2028
Pentru următorii doi ani, datele indică o continuare a stagnării cu privire la livrări noi, cu estimări de aproximativ 50.000 de metri pătrați în 2026 și circa 100.000 de metri pătrați în 2027. Aceste cifre rămân sub media anilor pre-pandemie, atunci când an de an se adăugau în jur de 150.000 de metri pătrați de spații de birouri noi. Însă, odată cu refacerea interesului și creșterea prezenței fizice în birouri, se așteaptă ca în 2028 nivelul de construcție să revină la situația pre-pandemică, iar piața să recapete din dinamicitatea de odinioară.
Un aspect crucial pentru stimularea cererii rămâne tendința companiilor de a solicita angajaților prezență la birou cel puțin trei zile pe săptămână, în acord cu strategia multor corporații de a reveni treptat la normalitate, dar și de a valorifica spațiile de calitate. În același timp, nivelul total al stocului de birouri din București, de aproximativ 3,4 milioane de metri pătrați, reprezintă o substanțială diferență comparativ cu alte capitale europene, dar și o potențială bază pentru o relansare în anii următori.
În lumina acestor evoluții, piața de birouri din București pare să fie în faza de ajustare, dar cu semne clare că, odată depășită această etapă, va putea readuce în prim-plan un mediu competitiv, adaptat noii realități economice și nevoi ale chiriașilor. Răbdarea și reformularea strategiei devin prerequisitele pentru ca această piață să revină pe traiectoria de creștere, odată cu revenirea proiectelor de amploare și creșterea cererii pe termen mediu.
